In een sector die voortdurend in beweging is, gekenmerkt door een ongekende crisis en een stortvloed aan regelgeving, is het vergroten van vaardigheden meer dan ooit een noodzaak. We spraken met Julien Pibourret, trainer en expert in de sector, over het nieuwe opleidingsaanbod op het gebied van vastgoed dat door ORSYS is gelanceerd. Tussen uitdagingen op het gebied van duurzaamheid, juridische complexiteit en nieuwe toepassingen deelt hij zijn visie op een beroep dat zichzelf opnieuw uitvindt..
Kunt u zich even voorstellen en uitleggen wat uw expertise op het gebied van vastgoed is?
Ik ben in de eerste plaats een communicatiespecialist en opleider, en treed hier op als DELF- en ORSYS-docent. Mijn expertise is gebaseerd op een zeer uitgebreid netwerk en toonaangevende activiteiten in de sector. Ik ben de medeoprichter van «Vestiaire de l’immobilier», een zakenclub die al meer dan vijf jaar professionals uit de vastgoedsector samenbrengt: makelaars, vastgoedbemiddelaars, projectontwikkelaars, notarissen, advocaten, bouwkundige inspecteurs, tussenpersonen, verzekeraars, bouwvakkers, beheerders van mede-eigendommen, enz. Het doel is het bevorderen van netwerken, zakelijke contacten, partnerschappen en het delen van ervaringen tussen de leden.
Tegelijkertijd was ik medeoprichter van het mediakanaal «De stemmen van de vastgoedsector», dat elk jaar, in samenwerking met het tijdschrift Uitdaging, de ranglijst van de 100 meest invloedrijke personen in de sector. Dankzij deze functie sta ik in direct contact met de grote opdrachtgevers, of het nu gaat om algemeen directeuren van banken of grote projectontwikkelaars. Deze dubbele rol als netwerker en mediawaakhond geeft mij de legitimiteit om de werkelijke behoeften in het veld in kaart te brengen en de beste experts te vinden om deze kennis over te dragen.
Welke nieuwe opleidingen op het gebied van vastgoed biedt ORSYS aan?
We hebben onlangs een nieuw opleidingsaanbod op het gebied van vastgoed aan de ORSYS-catalogus toegevoegd. Dit omvat een tiental nieuwe programma's, ontwikkeld om in te spelen op de ingrijpende veranderingen in de sector en op de zeer concrete behoeften van de professionals in het veld.
Dit aanbod is opgebouwd rond vijf strategische pijlers: wet- en regelgeving, mede-eigendom en vastgoedbeheer, vastgoedtransacties, vastgoedbelasting en duurzame vastgoedontwikkeling.
De wettelijke regelgeving op het gebied van onroerend goed onder de knie krijgen
De eerste pijler betreft de wettelijke regelgeving. De vastgoedsector is tegenwoordig een sector met zeer strenge regelgeving, waarin de normen snel veranderen en waar er geen ruimte meer is voor benaderingen.
Professionals moeten complexe onderwerpen beheersen: stedenbouwrecht, de ALUR-wet, verplichtingen in verband met het energieprestatiecertificaat (DPE), naleving van de regelgeving, het veiligstellen van transacties en ontwikkelingen op het gebied van bouw en energetische renovatie.
Zich verdiepen in de uitdagingen van mede-eigendom en het beheer van een flatgebouw
De tweede pijler heeft betrekking op de mede-eigendom en de beheerder. Het gaat om veeleisende beroepen die steeds technischer worden en waarvoor een uitstekend inzicht in de juridische, financiële en energiegerelateerde verplichtingen vereist is.
Tijdens de opleidingen komen de basisprincipes van het mede-eigendom, het beheer van wettelijke verplichtingen, de uitdagingen bij een totale renovatie en de verantwoordelijkheden van de syndicus ten opzichte van steeds beter geïnformeerde mede-eigenaars aan bod.
Je vaardigheden op het gebied van vastgoedtransacties versterken
De derde pijler is gewijd aan de vastgoedtransactie. In een moeilijker wordende markt, die wordt gekenmerkt door een terugval in de verkoop en een ernstige crisis in de bouwsector, moeten professionals hun commerciële en technische vaardigheden versterken.
Het gaat niet langer alleen om het verkopen van een woning, maar ook om het geven van advies, het onderbouwen van argumenten, het veiligstellen van een transactie, het begrijpen van de financieringsvoorwaarden, het analyseren van een energieprestatiecertificaat en het begeleiden van klanten bij beslissingen die vaak complexer zijn dan voorheen.
Inzicht in de vastgoedbelasting
De vierde pijler betreft de onroerendgoedbelasting. Dit is een cruciaal onderwerp voor beleggers, vermogensbeheerders, bankadviseurs en professionals die klanten begeleiden bij projecten op het gebied van aankoop, overdracht of vermogensoptimalisatie.
De opleidingen behandelen onder meer SCI’s, overdrachtsmechanismen, erfopvolging en fiscale afwegingen met betrekking tot onroerend goed.
De uitdagingen van duurzame vastgoedontwikkeling integreren
Ten slotte is de vijfde pijler die van de duurzame vastgoedontwikkeling. Dit is een belangrijk aandachtspunt, aangezien de sector voortaan rekening moet houden met milieukwesties, een zuinig gebruik van grond, nieuwe bouwnormen, biogebaseerde materialen, de omkeerbaarheid van gebouwen en de doelstellingen met betrekking tot ZAN, oftewel ‘nul netto-verstedelijking’.
Het is niet meer denkbaar om een gebouw te ontwerpen zonder je af te vragen hoe het zich in de toekomst kan ontwikkelen: kan een kantoor worden omgevormd tot woonruimte? Kan een vastgoedproject inspelen op nieuwe gebruiksdoeleinden? Hoe kunnen we de CO₂-voetafdruk beperken en tegelijkertijd economisch levensvatbaar blijven? Deze vragen staan centraal bij projectontwikkelaars, investeerders en overheden, want duurzaam vastgoed is niet langer alleen een imago-kwestie: het is een voorwaarde voor de levensvatbaarheid van projecten.
De doelstelling van dit nieuwe aanbod is dan ook duidelijk: vastgoedprofessionals in staat stellen hun vaardigheden te vergroten op gebieden die hun vak echt veranderen. Vastgoed kan niet langer uitsluitend op basis van intuïtie of ervaring worden beoefend. Het vereist steeds meer gespecialiseerde expertise, op het snijvlak van juridische, technische, commerciële, fiscale en milieukwesties.
Juist op deze groeiende behoefte aan expertise wil ORSYS zich positioneren, met een aanbod dat is afgestemd op de praktijk en de ingrijpende veranderingen op de markt.
Waarom is dit nieuwe aanbod in het leven geroepen?
Waarom deze aanbieding? Omdat De vastgoedsector is de drijvende kracht achter de Franse economie, maar het is ook een sector die volop in beweging is. Tegenwoordig volstaat oppervlakkige kennis niet meer. Tussen duurzaam vastgoed, tijdelijke bouwwerken en de explosieve toename van normen was er een leemte die moest worden opgevuld. ORSYS, een belangrijke speler op het gebied van opleidingen, moest zich in deze sector profileren met een aanbod van hoogwaardige expertise.
Aan welke concrete behoeften van de vastgoedmarkt voldoen ze?
De markt wordt geconfronteerd met een overregulering. Frankrijk is een land van normen, en in de vastgoedsector kan elke fout duur uitvallen. Professionals hebben een dringende behoefte om inzicht te krijgen in complexe regelingen zoals de DPE (Energieprestatiediagnose) of de wet ZAN (Nul netto verstedelijking).
Bovendien bevinden we ons in een periode van een ongekende crisis. Projectontwikkelaars hebben het moeilijk, de verkoop loopt terug. In deze context is professionalisering de enige manier om het hoofd boven water te houden. Men moet nauwkeurig advies kunnen geven over belastingen, energetische renovatie of nieuwe woonvormen zoals coliving, om relevant te blijven voor klanten die steeds beter geïnformeerd zijn.
Deze opleidingen voorzien dus in een zeer concrete behoefte: professionals helpen hun werkwijzen te waarborgen, de spelregels beter te begrijpen en de wettelijke beperkingen om te zetten in hefbomen voor advies en differentiatie.
Voor welke profielen zijn deze opleidingen geschikt?
Het spectrum is zeer breed, aangezien de behoeften de gehele waardeketen bestrijken. Dit betreft uiteraard de vastgoedmakelaars, die overigens wettelijk verplicht zijn om elke drie jaar een opleiding te volgen. Maar we richten ons ook op:
- De vermogensbeheerders en bankadviseurs, die het energieprestatiecertificaat moeten beheersen om leningen goed te keuren.
- De vermogensbeheerders en vastgoedbedrijven (zoals de vastgoedbedrijven van grote ketens zoals McDonald’s), die complexe vastgoedportefeuilles beheren.
- De beheerders en vastgoedbeheerders, sectoren waar een tekort aan personeel heerst en waar het aan technische vaardigheden ontbreekt.
- De leidinggevenden van de vastgoedontwikkeling die te maken hebben met de uitdagingen van duurzaam bouwen.
Meer in het algemeen zijn deze opleidingen bedoeld voor iedereen die weloverwogen beslissingen op het gebied van vastgoed moet nemen: makelaars, transactiespecialisten, projectontwikkelaars, vermogensbeheerders, bankmedewerkers, vermogensadviseurs, enz.
Welke vaardigheden zullen de deelnemers opdoen?
Afhankelijk van het gekozen traject zullen de deelnemers gespecialiseerde en direct toepasbare vaardigheden verwerven:
- Juridisch: kennis hebben van het stedenbouwkundig recht, de juridische grondbeginselen van mede-eigendom en de nieuwe regelgeving op het gebied van onroerend goed (de ALUR-wet, enz.).
- Techniek: begrijpen wat «Geschatte» energieprestatiecertificaat», dat wil zeggen: weten welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om het energielabel van een woning te verbeteren.
- Verkoop: het optimaliseren van de klantenwerving, het binnenhalen van opdrachten en de digitale communicatie van een makelaarskantoor.
- Strategisch: inzicht krijgen in de vastgoedbelasting (SCI, overdracht, erfenis) en oplossingen voor duurzaam bouwen.
Het gaat niet alleen om het verwerven van kennis, maar ook om het kunnen toepassen daarvan in een echte beroepssituatie: een opdracht binnenhalen, een verkoper adviseren, een koper begeleiden, anticiperen op de gevolgen van een slecht energieprestatiecertificaat of een project sturen in de richting van duurzamere oplossingen.
In welk opzicht zijn deze opleidingen praktisch en direct toepasbaar in de praktijk?
Dat is onze obsessie. We streven naar een verhouding van 70 % praktijk voor 30 % theorie. Dit gebeurt aan de hand van praktijkgerichte casestudies en concrete ervaringen. Maar bovenal, deze opleidingen worden uitsluitend gegeven door actieve beroepsbeoefenaars met meer dan 10 jaar ervaring: gespecialiseerde advocaten, auteurs van naslagwerken of voorzitters van federaties.
Wanneer een deelnemer een opleiding volgt bij een deskundige die dagelijks met deze kwesties te maken heeft, leert hij niet alleen een wet kennen, maar ook hoe hij die moet toepassen en hoe hij valkuilen kan omzeilen; soms krijgt hij zelfs indirect toegang tot het netwerk van de deskundige.
Dat is precies het verschil tussen een theoretische opleiding en een praktijkgerichte opleiding: de deelnemers werken aan casussen waarmee ze de volgende dag al in hun dagelijkse werk te maken kunnen krijgen. Ze gaan naar huis met methoden, aandachtspunten, concrete voorbeelden en een beter vermogen om met hun klanten, partners of juridische adviseurs te communiceren.
Wat zijn momenteel de grootste uitdagingen voor professionals in de vastgoedtransactiesector?
De eerste uitdaging is de administratieve rompslomp. Tegenwoordig is een makelaar bijna een jurist en een bouwtechnicus geworden. De tweede uitdaging is de woningtekort in Frankrijk (meer dan 200.000 te weinig gebouwde woningen per jaar), wat een enorme druk op de grondmarkt veroorzaakt.
Ten slotte is er nog de uitdaging van de stedelijke verdichting. Burgemeesters aarzelen om hoogbouw (R+20 of meer) te realiseren en geven de voorkeur aan stedelijke wildgroei, wat in tegenspraak is met de huidige ecologische uitdagingen. Professionals moeten leren omgaan met deze onstabiele politieke en economische context.
Daarnaast is er nog een belangrijke ontwikkeling: klanten verwachten tegenwoordig zeer nauwkeurige antwoorden over energie, renovatiewerkzaamheden, financiering, belastingen en de toekomstige waarde van onroerend goed. De transactie wordt dus een vorm van alomvattend advieswerk, en niet langer alleen bemiddeling.
Wat zijn de belangrijkste juridische, regelgevende of nalevingsaspecten waar men op moet letten?
Er moet uiterste waakzaamheid worden betracht op de DPE, want een slechte beoordeling kan een verkoop of een bankfinanciering in de weg staan. Een ander cruciaal punt is de veranderlijkheid van gebouwen. Tegenwoordig kun je geen kantoor meer bouwen zonder er rekening mee te houden dat het morgen een woning kan worden; dat noemt men de omkeerbaarheid, een steunpilaar van duurzaam vastgoed.
Ook moet er nauwlettend op de materialen worden gelet biogebaseerd en de bouwvoorschriften die steeds verder worden aangepast om de CO₂-voetafdruk te beperken. Tot slot, het beheer van de appartementencomplexen wordt steeds technischer door de verplichtingen op het gebied van energetische renovatie.
Professionals moeten ook letten op de conformiteit van de dossiers, de kwaliteit van de informatie die aan klanten wordt verstrekt en de traceerbaarheid van hun advies. In een dergelijke sterk gereguleerde omgeving is opleiding zowel een bescherming als een hefboom voor betere prestaties.
Wat is de toegevoegde waarde van deze ORSYS-opleidingen?
De toegevoegde waarde ligt in de uitmuntende kwaliteit van de sprekers die we via het DELF-netwerk hebben geselecteerd. Onder hen bevinden zich autoriteiten en grote namen zoals:
- Meester Songul Top, gespecialiseerd advocate en internationaal spreekster op juridisch gebied
- Olivier Ducelier, voorzitter van de grootste federatie van Franse diagnostici
- Pascal Buscarlet, erkend deskundige op het gebied van het beheer van mede-eigendommen en vastgoedbeheerder
Zoals ik vaak zeg: je kunt industriële «jambon de Paris» niet vergelijken met «Noir de Bigorre». Bij ORSYS hebben we gekozen voor uitmuntendheid. Het zijn geen theoretische opleiders, maar ervaren beroepsbeoefenaars. Bovendien kun je met ORSYS volledige routes om een medewerker op lange termijn te begeleiden bij zijn of haar professionele ontwikkeling.
Welk advies zou u geven aan een vastgoedprofessional die zijn vaardigheden wil verbeteren?
Mijn advies is om je niet af te zonderen. Vastgoed kan niet langer louter uit passie of intuïtie worden beoefend; het vereist een uiterste professionaliteit.
Informeer naar de specifieke regelgeving voor uw niche (nieuwbouw, bestaande woningen, tertiaire sector) en zoek de expertise waar die te vinden is.
Deelnemen aan opleidingen betekent ook van gedachten wisselen met collega’s en werkwijzen met elkaar vergelijken, zodat je niet achterblijft bij technische ontwikkelingen zoals AI of nieuwe materialen.
We moeten accepteren dat het vak verandert en dat competentie een concurrentievoordeel wordt. Wie de regels, de gangbare praktijken, de energiebeperkingen en de verwachtingen van de klanten beter begrijpt, is beter toegerust om stand te houden.
Hoe denkt u dat de beroepen in de vastgoedsector zich de komende jaren zullen ontwikkelen?
Dit is de «vraag van 3 miljoen!» Ik zie drie belangrijke punten:
- Specialisatie op energiegebied : de sectoren die verband houden met de renovatie en het energieverbruik van gebouwen (C2E, energiebesparingscontracten) zullen een enorme groei doormaken.
- Functioneel vastgoed: We zullen ons minder richten op het eigendom op zich dan op het gebruik. Coliving of intergenerationeel wonen zijn belangrijke trends die de sociale banden weer versterken.
- Proptech en materialen: De massale opkomst van start-ups die zich bezighouden met biogebaseerde materialen (verrijkt hout, moderne natuursteen) zal de manier waarop we de stad ontwerpen ingrijpend veranderen.
Deze ontwikkelingen zullen professionals dwingen om af te stappen van een puur transactiegerichte visie op hun vakgebied. In de toekomst zullen zij inzicht moeten hebben in het gebruik, de milieubeperkingen, de technische innovaties en de nieuwe maatschappelijke verwachtingen op het gebied van huisvesting.
Welke boodschap wilt u aan toekomstige deelnemers meegeven? In één zin: waarom zou men deze opleidingen volgen?
De vastgoedsector is te complex geworden om zonder geavanceerde expertise te kunnen werken. Door deze opleidingen te volgen, kunt u er zeker van zijn dat u van de beste professionals leert hoe u wettelijke beperkingen kunt omzetten in echte zakelijke kansen.
Het is ook een manier om een voorsprong te nemen: de sector beter begrijpen, klanten beter adviseren en je werk met meer zekerheid, geloofwaardigheid en impact uitvoeren.
