La ville de demain ne peut plus et ne doit plus se construire sur des logiques d’expansion illimitée. Elle doit concilier sobriété foncière, inclusion sociale, mixité fonctionnelle, mobilités douces, participation citoyenne et innovation. Cela nécessite une refonte des stratégies urbaines. Mais, par où commencer ? Sur quels leviers opérationnels s’appuyer ? Ou encore, quels sont les écueils à éviter ? Les éléments de réponse de Marion Lacombe, experte en aménagement du territoire et droit de l’urbanisme.
D’un côté, la croissance démographique qui a exercé une pression accrue sur le foncier, les infrastructures et les services publics, avec un étalement urbain croissant. De l’autre, la transition écologique qui exige de limiter l’empreinte environnementale et de s’adapter aux risques climatiques, désormais dans l’urgence. La succession d’événements climatiques extrêmes en est le parfait exemple. Les tempêtes Nils et Pedro des 12 et 19 février 2026 ont occasionné 1,2 milliard d’euros de dégâts, selon France Assureurs et CCR (Caisse centrale de réassurance).
Ainsi, croissance démographique et transition écologique constituent les deux pans d’une seule et même réalité qui imposent aux villes de revoir leurs modes de développement et leurs stratégies urbaines. Cela suppose une vision prospective et une stratégie cohérente intégrant les contraintes réglementaires, notamment le zéro artificialisation nette (ZAN), tout en ouvrant la voie à une transformation durable. Densification, verticale comme horizontale, et intensification doivent devenir les maîtres mots du développement urbain futur.
[Définitions]
La densification consiste à augmenter le nombre d’entreprises ou l’emprise bâtie au sein d’une enveloppe déjà bâtie mais peu dense. Elle peut être horizontale, via la division parcellaire, ou verticale, via des surélévations ou la modification des règles d’urbanisme pour construire en hauteur.
L’intensification consiste à densifier sur les espaces qui disposent de nombreuses aménités telles qu’une desserte en transport collectif, des commerces de proximité, des services au public, des zones d’emplois, du logement, des espaces de détente. La notion d’intensité se distingue donc de celle de « densité » dans la mesure où elle englobe l’ensemble des différents usages de la ville.
Voici comment procéder concrètement.
Construire la ville de demain à partir d’un diagnostic territorial partagé
Le diagnostic constitue la phase stratégique initiale. Il combine en premier lieu analyse socio-économique, état écologique et cartographie de l’ensemble des dynamiques à l’œuvre. Il permet ensuite d’identifier les atouts (ressources locales, centralités, patrimoine…) et les vulnérabilités (risques d’inondation, dépendance automobile, précarité énergétique…) ainsi que d’anticiper les besoins futurs (logement, emploi, services…). Enfin, ce diagnostic territorial permet de nourrir une compréhension partagée de la réalité locale et d’aligner les ambitions sur des données objectivées. Il favorise surtout la priorisation, in fine, des interventions de la puissance publique et la structuration d’une stratégie non seulement adaptée au territoire mais aussi durable.
À ce stade, l’un des principaux enjeux consiste à identifier la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) sur la période de référence 2011-2021. Une fois cette analyse réalisée, la projection d’une réduction de 50 % sur la période 2021-2031 est possible. Elle permet alors de définir une stratégie de développement urbain, notamment sur le plan foncier.
Le Cerema a mis à disposition des acteurs publics et privés un outil pour faire cette analyse : le portail de l’artificialisation. Cet outil permet de visualiser l’ensemble des données, à n’importe quelle échelle (région, département, EPCI, commune).
[Check-list] Votre territoire est-il prêt pour la ville de demain ?
| Une vision politique claire et partagée | ☐ |
| Des objectifs compatibles ZAN | ☐ |
| Des documents d’urbanisme alignés | ☐ |
| Un plan d’action hiérarchisé | ☐ |
| Des indicateurs de suivi définis | ☐ |
| Une gouvernance active et inclusive | ☐ |
| Une capacité d’adaptation dans le temps | ☐ |
Définir des objectifs cohérents avec les cadres nationaux et internationaux
À partir de ce socle de connaissances communes, les collectivités définissent une vision stratégique de leur territoire.
Celle-ci doit conjuguer des temporalités différentes avec des objectifs :
- à court terme pour répondre aux urgences (logement abordable, mobilité)
- à moyen terme (création d’emplois, réhabilitation de bâtis vacants)
- à long terme pour renforcer la résilience
Ces objectifs doivent se décliner en cohérence avec les cadres nationaux et internationaux (développement durable, stratégie nationale bas-carbone, ZAN) tout en intégrant les attentes locales : sobriété foncière, résilience climatique, qualité de vie, inclusion sociale et attractivité économique.
Loos-en-Gohelle : la transition d’un territoire minier
Dans le Pas-de-Calais, Loos-en-Gohelle est devenue une référence en matière de transition écologique territoriale. Ancienne ville minière, elle a engagé depuis les années 2000 une transformation progressive de son modèle de développement.
Exemples d’actions concrètes mises en place
- Reconversion des anciens sites miniers fondée sur la mémoire minière, la culture, l’économie et l’environnement : le site accueille de nombreuses activités économiques autour de l’écoconstruction
- Rénovation énergétique des logements : plus de 30 % de logements rénovés
- Développement de projets d’énergie renouvelable : par exemple, une centrale solaire photovoltaïque sur l’église
- Forte participation citoyenne dans la gouvernance locale
- Valorisation du paysage minier et des terrils, inscrits au patrimoine mondial de l’UNESCO
Source : DataTourisme62
Grande-Synthe : la mise en place d’une stratégie climatique
La commune de Grande-Synthe, près de Dunkerque, est connue pour ses politiques ambitieuses en matière de résilience climatique et de justice sociale.
Exemples d’actions concrètes mises en place
- Amélioration de la qualité de vie et de la santé des habitants par le développement de jardins partagés et d’agriculture urbaine
- Création de l’écoquartier de Basroch sur le principe de « paysage habité », dans une logique de développement durable et avec l’objectif de se réapproprier un espace naturel tout en le préservant et en intégrant la ville à la nature de manière respectueuse
- Rénovation de logements via le programme NPNRU
- Adaptation de la ville au changement climatique par la végétalisation des espaces publics
- Réduction des émissions de gaz à effet de serre
[Formation] Le ZAN, zéro artificialisation nette dans l’urbanisme
Vous voulez maîtriser les enjeux de la sobriété foncière ? Vous voulez atteindre le ZAN à travers une stratégie foncière adaptée ? Dans cette formation pratico-pratique, vous apprendrez à identifier vos leviers d’action et à construire votre stratégie foncière à travers les documents d’urbanisme. Au programme, des études de cas et des mises en situation. Par exemple : en groupe, à partir des éléments transmis sur le territoire d’études, vous reconstruisez d’abord les scénarios de développement et vous estimez les potentiels de densification et le besoin éventuel en extension. Puis, vous reconstruisez la logique de développement à partir des leviers du ZAN et vous élaborez une stratégie foncière pour simuler l’atteinte de l’objectif ZAN sur la prochaine décennie.
Les outils et leviers opérationnels pour construire la ville de demain
La planification urbaine est LE principal levier pour atteindre ces objectifs. En effet, les documents réglementaires (SCOT, PLU, PCAET) doivent intégrer la sobriété foncière, la mixité fonctionnelle et la nature en ville.
De la même manière, la densification ciblée, la reconversion des friches et l’intégration de corridors écologiques réduisent l’empreinte écologique du développement urbain. Les innovations technologiques (smart city, capteurs énergétiques, gestion intelligente des réseaux…) et la nature en ville (forêts urbaines, toitures végétalisées) renforcent la résilience tout en améliorant la qualité de vie.
Grenoble : l’écoquartier de Bonne
L’écoquartier ZAC de Bonne est l’un des premiers projets français emblématiques de renouvellement urbain durable.
Il illustre parfaitement la manière dont la planification urbaine peut concrètement traduire les objectifs de développement durable. Réalisé sur une ancienne caserne militaire, ce quartier mêle logements, commerces et espaces verts, tout en intégrant des bâtiments à haute performance énergétique et un parc urbain central. Ce type de projet démontre qu’il est possible de limiter l’étalement urbain en réutilisant des terrains déjà artificialisés.
Le projet couvre environ 8 hectares et comprend notamment :
- environ 850 logements
- 15 000 m² de commerces
- 5 000 m² de bureaux
- un grand parc urbain central
Près de 30 % de la surface du quartier est consacrée aux espaces verts, avec un grand parc urbain central favorisant la biodiversité et le confort climatique.
Les espaces publics ont été conçus pour :
- favoriser la végétalisation
- améliorer le microclimat urbain
- créer des lieux de rencontre pour les habitants
[Lire aussi] La ville de demain : smart city ou ville low-tech ?
La smart city et la ville low-tech sont deux approches différentes pour répondre aux défis des villes contemporaines. Améliorer la qualité de vie des citoyens, affronter les conséquences du changement climatique, préserver l’environnement, réaliser des économies d’énergie… Les villes peuvent se tourner vers les solutions smart city qui reposent en grande partie sur les technologies numériques. Elles peuvent opter pour une approche low-tech qui privilégie les solutions techniques simples. Et pourquoi pas les deux ?
Gouvernance et participation : la ville de demain comme projet collectif
Une stratégie urbaine durable ne se décrète malheureusement pas, elle se coconstruit avec les parties prenantes.
Associer habitants, associations, entreprises et institutions dès sa conception favorise l’appropriation des projets et leur acceptabilité sociale.
Par exemple, un projet de renouvellement urbain d’une ZAE ne peut pas se faire sans les entreprises qui y sont implantées car, bien souvent, ce sont elles qui maîtrisent le foncier. Sans foncier maîtrisé ou maîtrisable, il est tout simplement impossible de faire évoluer la ville.
Lille : la reconversion du site industriel Fives-Cail-Babock
Cette reconversion illustre l’importance de la maîtrise foncière dans les projets de renouvellement urbain. Ancienne usine métallurgique, le site a été progressivement transformé en quartier mixte accueillant activités économiques, équipements publics et logements. Cette mutation n’a été possible qu’au prix d’un travail étroit avec les propriétaires et les entreprises implantées, condition indispensable pour libérer et restructurer le foncier.
Source : https://cerdd.org/initiatives/fives-cail-la-metamorphose-d-une-friche-en-ecoquartier/f8038c81-6ba3-48db-af5e-92449d3b78a9
De plus, les démarches participatives (ateliers, budgets citoyens, concertations numériques) enrichissent la réflexion collective et garantissent que la ville de demain réponde réellement aux besoins de ses usagers.
Paris : le budget participatif de la ville au service de la ville de demain
À Paris, le budget participatif permet aux habitants de proposer et de voter pour des projets d’aménagement urbain dans leur quartier. Depuis 2014, ce dispositif a permis de financer plus d’un millier de réalisations, allant de la végétalisation d’espaces publics à la création de jardins partagés. Cette démarche illustre comment la participation citoyenne peut enrichir la conception des projets urbains et mieux répondre aux besoins des habitants.
Mettre en œuvre la ville de demain : pilotage, financements et agilité
En premier lieu, la vision stratégique se traduit via un plan d’action hiérarchisé et réaliste. Cela suppose de :
- coordonner les acteurs publics et privés
- mobiliser des financements (fonds européens, partenariats public-privé, fiscalité écologique, outils coercitifs et incitatifs)
- inscrire la démarche dans le temps long
Par ailleurs, le pilotage doit rester agile pour s’adapter aux imprévus, aux évolutions réglementaires et aux innovations. Combien de stratégies volent en éclat parce qu’elles n’ont pas su être agiles et s’adapter aux évolutions économiques ou réglementaires ? L’exemple le plus récent dans ce sens est le Triangle de Gonesse en Île-de-France qui a été abandonné en 2019 avec l’émergence du ZAN. En effet, le projet prévoyait l’urbanisation de 110 hectares agricoles.
La reconversion réussie de l’Île de Nantes
À Nantes, le projet de transformation de l’Île de Nantes est souvent cité comme un exemple de planification stratégique réussie sur le temps long. Ancienne zone portuaire et industrielle, l’île a commencé à être reconvertie au début des années 2000.
Le projet n’a jamais été figé. Il a évolué selon les transformations économiques du territoire, les nouveaux usages urbains et les différentes priorités environnementales.
Ainsi, la reconversion des anciens chantiers navals devait initialement accueillir des activités économiques et immobilières classiques. Mais face à la difficulté d’attirer rapidement des investisseurs et à la volonté de donner une identité forte au quartier, la ville a réorienté le projet vers une dimension culturelle et touristique.
De la même manière, la programmation immobilière a été régulièrement ajustée. Au début des années 2000, l’équipe dirigée par Alexandre Chemetoff privilégiait une approche très progressive : tester des usages, conserver certains éléments existants et laisser évoluer le projet.
Dans les années 2010, une nouvelle équipe menée par Marcel Smets a repris le projet pour structurer davantage l’urbanisation avec plus de logements, une organisation plus claire des espaces publics et une densification progressive.
Le projet s’est donc réajusté pour répondre à la croissance démographique et aux besoins urbains.
Aujourd’hui, le quartier accueille des logements, des écoles et universités, des activités économiques et culturelles ainsi que de grands espaces publics.
Source : Île de Nantes
Suivre et évaluer la ville de demain
Enfin, une stratégie réussie est une stratégie quantifiable, c’est-à-dire une stratégie qui peut être évaluée, quantitativement comme qualitativement. L’évaluation repose sur des indicateurs environnementaux, sociaux et économiques.
Ainsi, l’analyse des impacts (réduction carbone, augmentation des mobilités douces, amélioration du cadre de vie…) et le reporting transparent permettent de réviser la stratégie et d’assurer sa résilience sur le long terme. Les retours d’expérience, issus de benchmarks et observatoires territoriaux, nourrissent quant à eux une dynamique d’amélioration continue.
Exemples d’indicateurs pouvant être mis en place
1/ Indicateurs de sobriété foncière
- Consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) (évolution de la surface artificialisée sur une période donnée)
- Taux d’artificialisation annuelle (surface artificialisée/surface totale)
- Part du renouvellement urbain (% de projets réalisés sur des friches ou terrains déjà urbanisés)
- Densité urbaine moyenne (nombre de logements ou m² d’activité par hectare)
- Surface de friches reconverties (nombre d’hectares réhabilités)
2/ Indicateurs environnementaux
- Émissions de CO₂ territoriales (évolution de l’impact carbone du territoire)
- Surface d’espaces végétalisés (part de nature en ville)
- Taux de désimperméabilisation (évolution des surfaces de sols rendus perméables)
- Indice de biodiversité urbaine (présence d’espèces et continuités écologiques)
- Température moyenne en ville (effet d’îlot de chaleur urbain)
3/ Indicateurs sociaux et économiques
- Part de logements accessibles (accessibilité au logement)
- Accessibilité aux services (temps moyen d’accès aux équipements)
- Part des mobilités douces (taux de déplacements à pied ou à vélo)
- Création d’emplois locaux (évolution annuelle de la dynamique économique du territoire)
- Satisfaction des habitants (qualité de vie perçue)
Construire la ville de demain exige une approche systémique : articuler planification réglementaire, innovation technologique et gouvernance participative. Les collectivités disposant d’une vision prospective et d’un pilotage rigoureux peuvent transformer les contraintes urbaines et climatiques en opportunités pour transformer leur territoire en ville résiliente, inclusive et sobre en ressources.
