Het ‘smart building’ of slimme gebouw is niet langer slechts een technologische trend. Het is ook een structureel antwoord op de grote klimaat- en regelgevingsuitdagingen waarmee lokale overheden worden geconfronteerd. Maar hoe kunnen deze uitdagingen worden omgezet in concrete maatregelen? Welke hefbomen moeten worden ingezet om de energieprestaties van uw gebouwen te verbeteren? En welke sleutelcompetenties moeten worden ontwikkeld om deze transitie tot een succes te maken? François-Xavier Jeuland, specialist op het gebied van smart buildings, geeft antwoord op deze vragen.
Aangezien de bouwsector goed is voor bijna 45 % van het energieverbruik in Frankrijk en ongeveer 25 % van de uitstoot van broeikasgassen, is het versnellen van de digitale transitie een absolute noodzaak geworden.
Voor IT-afdelingen, technische diensten en vastgoedbeheerders is het de uitdaging om een vaak heterogeen vastgoedbestand om te vormen tot verbonden activa die aan de wettelijke verplichtingen voldoen. Het merendeel van de scholen, administratieve gebouwen of sporthallen moet namelijk voldoen aan het tertiairbesluit en het BACS-besluit. Het tertiairbesluit schrijft een vermindering van het energieverbruik voor met 40 % tegen 2030 en met 60 % tegen 2050. Het BACS-decreet schrijft op zijn beurt de geleidelijke installatie van interoperabele automatiserings- en controlesystemen voor.
Digitalisering wordt dan een belangrijke bondgenoot om een conforme en duurzame koolstofarme koers te volgen, van het ontwerp tot de exploitatie van een gebouw.
Ontwerpen van energiezuinigere gebouwen dankzij digitale technologie en smart building
Energetische renovatie mag niet langer uitsluitend vanuit het perspectief van thermische isolatie worden benaderd, maar ook vanuit een native digitale integratie al vanaf de ontwerpfase of de planningsfase van de werkzaamheden. Met een smart building is het namelijk mogelijk om de overstap maken van empirisch beheer naar voorspellend en op modellen gebaseerd beheer.
De digitale tweeling en BIM: eerst plannen, dan bouwen
Om investeringen doeltreffend te prioriteren, moeten lokale overheden beschikken over een duidelijk en dynamisch overzicht van hun vastgoedportefeuille. Een register met plattegronden dat systematisch wordt bijgewerkt en gebaseerd is op een gemeenschappelijke nomenclatuur van ruimtes en voorzieningen, is een goed begin. Indien beschikbaar, kan BIM (Building Information Modeling) ook een van de pijlers vormen voor het creëren van een echte digitale tweeling van een gebouw.
Dit virtuele model is meer dan alleen een 3D-model. Het is een dynamische database waarmee renovatiescenario’s kunnen worden gesimuleerd, energiebesparingen kunnen worden ingeschat en de samenhang tussen de technische ontwerpen van alle vakgebieden kan worden gewaarborgd.
Door al in de planningsfase rekening te houden met digitale aspecten, zorgen de technische diensten ervoor dat de infrastructuur klaar is voor duurzaam gebruik.
Stel uzelf drie vragen voordat u een smart building-project start:
- Beschikt u over een betrouwbare kaart van uw vastgoedportefeuille?
- Zijn de gegevens van uw gebouwen gecentraliseerd?
- Zullen uw toekomstige apparaten met elkaar kunnen communiceren?
Het belang van het digitale masterplan
De uitrol van digitale diensten vereist een sectoroverschrijdende visie om dubbel werk en geïsoleerde investeringen te voorkomen. Het opstellen van een digitaal masterplan is essentieel om een plan op meerdere niveaus op te stellen dat betrekking heeft op infrastructuur, gegevensbeheer en de interoperabiliteit van systemen. Dit strategische document stelt beleidsmakers in staat om te vertrouwen op open oplossingen die voldoen aan de standaarden, waardoor afhankelijkheid van één enkele leverancier wordt voorkomen. Het certificeringsproces wordt dan een waardevol instrument om een kwaliteitsaanpak te structureren, het vastgoed te valoriseren en de kwaliteit van de dienstverlening aan de gebruikers te waarborgen. Afhankelijk van de prioriteiten en de aard van het gebouw kunnen met name de referentiekaders voor slimme gebouwen R2S (SBA), Smartscore (Wiredscore) of Flex Ready (Think Smartgrids) worden genoemd om de elektrische flexibiliteit te optimaliseren.
De bedrijfsvoering optimaliseren dankzij data en de verbonden systemen van het smart building
Zodra de werkzaamheden zijn voltooid, ligt de uitdaging in het daadwerkelijke gebruik van het gebouw. Juist hier komt het volledige potentieel van het slimme gebouw tot uiting, door ruwe gegevens om te zetten in concrete energiebesparingen.
Van slimme besturing tot daadwerkelijke energie-efficiëntie
In tegenstelling tot traditionele technische beheersystemen is het slimme gebouw gebaseerd op een systemische aanpak waarbij verwarming, ventilatie, verlichting en beveiliging met elkaar communiceren. Door de installatie van IoT-sensoren (Internet of Things) kunnen de daadwerkelijke bezetting van kantoren of klaslokalen, de luchtvochtigheid en de luchtkwaliteit in realtime worden gemeten. Deze slimme besturingsoplossingen zorgen voor onmiddellijke besparingen van 15 tot 25 % op de energierekening. Dankzij digitale technologie kan het verbruik worden afgestemd op de werkelijke behoeften, waardoor onnodige verspilling in onbezette gebouwen wordt voorkomen.
[Om te onthouden]
Zelfs de beste sensor levert geen besparingen op als de gegevens niet worden benut of gedeeld. Naar schatting wordt namelijk minder dan 10 % van de gegevens die gemiddeld in een gebouw worden gegenereerd, daadwerkelijk gebruikt.
Kunstmatige intelligentie ten dienste van voorspellend onderhoud
Kunstmatige intelligentie fungeert tegenwoordig als een «superassistent» voor wagenparkbeheerders. Door enorme hoeveelheden historische en realtime gegevens te analyseren, kan AI afwijkingen in het verbruik opsporen of storingen voorspellen nog voordat deze zich voordoen.
Dit voorspellend onderhoud verlaagt niet alleen de exploitatiekosten (tot 20 % volgens bepaalde studies), maar verlengt ook de levensduur van de technische installaties. AI vergemakkelijkt de overgang naar «dienstgerichte» gebouwen, waar het comfort van ambtenaren en burgers op een geautomatiseerde en transparante manier wordt geoptimaliseerd.
«Begin met de gebouwen die het meeste energie verbruiken: daar zult u het snelst rendement op uw investering zien.»
De digitale transitie van het smart building op een verantwoorde en inclusieve manier begeleiden
Het succes van een smart building-project hangt niet alleen af van de technologie, maar ook van het vermogen van organisaties om de dataketen te beheersen en de mens hierbij te betrekken.
Gegevensbeheer en cyberbeveiliging waarborgen
Gegevens vormen de grondstof voor energie-efficiëntie. Het beheer ervan (verzameling, opslag, analyse) vormt een nieuwe strategische vaardigheid die lokale overheden moeten verwerven of versterken. Voor IT-afdelingen blijft cyberbeveiliging de absolute prioriteit.
Naarmate gebouwen steeds meer verbonden raken, lopen ze het risico op cyberaanvallen die essentiële diensten zouden kunnen lamleggen. Het is daarom van cruciaal belang om robuuste beveiligingsprotocollen te integreren, volgens de aanbevelingen van instanties zoals het ANSSI, om deze kritieke infrastructuren te beschermen. Bovendien zijn nieuwe Europese richtlijnen zoals NIS2 of de Cyber Resilience Act van groot belang voor de ontwikkeling van slimme gebouwen.
Digitale soberheid en verandermanagement
Een digitaal project is alleen duurzaam als het zelf zuinig is. Het is van cruciaal belang om digitale oplossingen te bevorderen waarvan de milieu-impact kleiner is dan de voordelen die ze voor het gebouw opleveren. Bovendien is de menselijke factor de belangrijkste succesfactor. De ontwikkeling van een digitale cultuur op alle niveaus, van bestuurders tot technisch personeel, is onontbeerlijk om de traditionele silo’s tussen de bouw- en IT-sectoren te doorbreken. Succes berust op een nauwe en sectoroverschrijdende samenwerking om tegemoet te komen aan de nieuwe toepassingen die burgers verwachten.
En hoe zit het met jou?
Is uw vastgoed klaar voor het smart building?
| Ja | Neen | |
| Mijn gemeente heeft een nauwkeurig overzicht van het energieverbruik van al onze gebouwen. | ||
| De meeste van onze gebouwen zijn uitgerust met een gebouwbeheersysteem van klasse A of B. | ||
| De gebouwgegevens worden gecentraliseerd en in context geplaatst aan de hand van een gemeenschappelijke classificatie van ruimtes en voorzieningen. | ||
| Mijn gemeente hanteert een masterplan voor smart buildings dat is goedgekeurd door de afdelingen IT en gebouwenbeheer. | ||
| Onze teams en/of onze dienstverleners zijn opgeleid op het gebied van BIM, het IoT en cyberbeveiliging. |
4 of 5 keer «ja»? Dan heb je al een stevige basis.
Minder dan 4? Schakel dan een ingenieursbureau of een AMO* voor smart buildings in.
*Projectassistent
Beste praktijken op het gebied van smart buildings
De markt voor slimme gebouwen in Frankrijk kent een aanhoudende groei, gedreven door een sterke innovatiedynamiek en een strenge regelgeving.
Casestudy: de smart building-strategie van de regio Grand Est
De regio Grand Est, winnaar van de Smart Building-prijzen 2025 in de categorie «voorbeeldige SMART-strategie» illustreert perfect hoe een gemeente door digitalisering wordt getransformeerd.
Het beheer van een zeer omvangrijk vastgoedpark met middelbare scholen en administratieve gebouwen, waarbij de verbruiksgegevens versnipperd zijn en moeilijk te consolideren, maakt het moeilijk om de naleving van het tertiair decreet in goede banen te leiden. De regio heeft een alomvattende strategie geïmplementeerd om alle vastgoedgegevens te centraliseren op één enkel, interoperabel platform. De nadruk lag op de opleiding van interne teams en op het gebruik van gegevens om prioriteit te geven aan energetische renovatiewerkzaamheden op de meest kritieke locaties. Het resultaat is een geoptimaliseerd gegevensbeheer, waardoor het verbruik in realtime nauwkeurig kan worden gestuurd en de renovatiebudgetten beter kunnen worden toegewezen. Deze aanpak heeft niet alleen snel energiebesparingen opgeleverd, maar ook de digitale expertise van de regionale technische diensten versterkt.
[Testimonial]
Dat wordt bevestigd door de afdeling Vastgoed en Projectbeheer van de regio Grand Est. « We zijn vanaf nul begonnen, vanuit de gedachte dat we voor onze 3.000 gebouwen over een schat aan statische, »koude’ en dynamische gegevens beschikten: 2D-plattegronden van ons gehele vastgoedbestand, digitale modellen, puntenwolken, fotogrammetrie, open data, maar ook dynamische gegevens zoals gebouwbeheersystemen, temperatuursensoren in de ruimtes en communicerende meters. Het idee was om al deze gegevens samen te brengen in één hub, een dynamische digitale tweeling, zodat we in één oogopslag een overzicht zouden krijgen van al onze gebouwen. Het doel is om het vastgoedbeheer om te vormen tot een interactief, georefereerd, voorspellend en verbonden systeem.”
De ervaringen van de regio Grand Est:
- Alle gegevens centraliseren
- Een digitale tweeling bouwen
- Renovaties prioriteren
- Opleidings teams
- Het energieverbruik in realtime beheren
De terminologie van het smart building onder de knie krijgen om beter met de betrokken partijen te kunnen communiceren
Opleiding, een des belangrijke succesfactoren voor uw gemeente
Om uw overgang tot een succes te maken:
- Eis interoperabiliteit van systemen om gesloten, propriëtaire oplossingen te vermijden
- Gebruik digitale infrastructuur gezamenlijk om de kosten en de milieu-impact te beperken
- Investeer fors in opleiding
Het gebrek aan interne expertise en breed inzetbare profielen wordt tegenwoordig gezien als de belangrijkste belemmering voor het behalen van de klimaatdoelstellingen.
De belangrijkste vaardigheden die moeten worden ontwikkeld, zijn onder meer:
- cyberbeveiliging vanaf het ontwerp integreren
- het begrip ‘digitale tweeling van het gebouw’ begrijpen
- energiedashboards definiëren, implementeren en beheren
- inzicht krijgen in de principes van het IoT en interoperabiliteit
- het coördineren van de werkzaamheden van de IT-teams, de technische diensten en de exploitanten
Bent u klaar om uw vastgoedportefeuille te transformeren?
Ontdek het opleidingsaanbod van ORSYS:
Uw concrete actieplan: waar moet u beginnen?
Deze week:
- bepaal welke gebouwen het meeste energie verbruiken
- breng de reeds beschikbare gegevens in kaart
- richt een stuurgroep op met onder meer IT-specialisten en technische diensten
- kies een eerste proefgebouw
- bepaal welke vaardigheden binnen uw teams moeten worden ontwikkeld en welke eventueel moeten worden uitbesteed
Kortom: het slimme gebouw is een belangrijke bondgenoot om tegen 2050 koolstofneutraliteit te bereiken en de doelstellingen voor 2030 te halen. De conclusie van het Observatoire de l’immobilier connecté et responsable (OICR) is echter duidelijk: de sector loopt het risico achterop te raken door een gebrek aan profielen met dubbele expertise op het gebied van bouw (BIM, CIM, GTB…) en digitalisering (AI, IoT, cyberbeveiliging). Voor IT-afdelingen, technische teams en vastgoeddiensten is het bijscholen van personeel dan ook geen optie meer. Het is een absolute voorwaarde voor het welslagen van het overheidsbeleid inzake de energie- en digitale transitie.
