Le smart building ou bâtiment intelligent ne représente plus une simple tendance technologique. C’est aussi une réponse structurelle aux défis climatiques et réglementaires majeurs auxquels font face les collectivités territoriales. Mais comment transformer ces enjeux en actions ? Quels leviers activer pour améliorer la performance énergétique de vos bâtiments ? Et quelles compétences clés développer pour réussir cette transition ? Les éléments de réponse de François-Xavier Jeuland, spécialiste smart building.
Avec un secteur du bâtiment qui pèse pour près de 45 % de la consommation d’énergie en France et environ 25 % des émissions de gaz à effet de serre, l’accélération de la transition numérique est devenue un impératif.
Pour les directions des systèmes d’information (DSI), les services techniques et les responsables immobiliers, l’enjeu est de transformer un patrimoine souvent hétérogène en actifs connectés capables de répondre aux obligations réglementaires. En effet, la majorité des écoles, des bâtiments administratifs ou des gymnases, par exemple, doivent se conformer au décret tertiaire et au décret BACS. Le décret tertiaire impose une réduction des consommations de 40 % d’ici à 2 030 et de 60 % d’ici à 2050. Le décret BACS, quant à lui, impose l’installation progressive de systèmes d’automatisation et de contrôle interopérables.
Le numérique devient alors un allié de poids pour atteindre une trajectoire bas-carbone conforme et durable, de la conception à l’exploitation d’un bâtiment.
Concevoir des bâtiments plus sobres grâce au numérique et au smart building
La rénovation énergétique ne doit plus être abordée par le seul prisme de l’isolation thermique, mais aussi par une intégration native du numérique dès la phase de conception ou de programmation des travaux. Le smart building permet en effet de passer d’une gestion empirique à une gestion prédictive et modélisée.
Le jumeau numérique et le BIM : piloter avant de construire
Pour prioriser efficacement les investissements, les collectivités doivent disposer d’une vision claire et dynamique de leur parc immobilier. Un répertoire de plans systématiquement mis à jour et basés sur une nomenclature commune des espaces et des équipements est un bon début. Quand il existe, le BIM (building information modeling) peut également constituer un des socles pour créer un véritable double numérique d’un bâtiment.
Ce modèle virtuel n’est pas qu’une simple maquette 3D. C’est une base de données vivante qui permet de simuler des scénarios de rénovation, d’anticiper les gains énergétiques et de garantir la cohérence des études techniques entre tous les corps d’état.
En pensant le numérique dès la programmation, les services techniques s’assurent que les infrastructures seront prêtes pour l’exploitation durable.
Avant de lancer un projet smart building, posez-vous trois questions :
- Disposez-vous d’une cartographie fiable de votre patrimoine ?
- Les données de vos bâtiments sont-elles centralisées ?
- Vos futurs équipements pourront-ils communiquer entre eux ?
L’importance du schéma directeur numérique
Le déploiement des services numériques nécessite une vision transversale pour éviter les redondances et les investissements silotés. La mise en place d’un schéma directeur numérique est essentielle pour établir un plan multi-échelle traitant des infrastructures, de la gouvernance des données et de l’interopérabilité des systèmes. Ce document stratégique permet aux décideurs publics de s’appuyer sur des solutions ouvertes et conformes aux standards, évitant ainsi la dépendance vis-à-vis d’un fournisseur unique. La démarche de certification devient alors un outil précieux pour structurer une démarche qualité, valoriser le patrimoine et garantir la qualité des services rendus aux usagers. Selon les priorités et la nature du bâtiment, on peut notamment citer les cadres de référence pour les bâtiments connectés R2S (SBA), Smartscore (Wiredscore) ou encore Flex Ready (Think Smartgrids) pour optimiser la flexibilité électrique.
Optimiser l’exploitation grâce à la donnée et aux systèmes connectés du smart building
Une fois les travaux réalisés, le défi réside dans l’exploitation réelle du bâtiment. C’est ici que le smart building révèle tout son potentiel en transformant la donnée brute en économies d’énergie concrètes.
Du pilotage intelligent à l’efficacité énergétique réelle
Contrairement aux systèmes de gestion technique traditionnels, le bâtiment intelligent repose sur une approche systémique où le chauffage, la ventilation, l’éclairage et la sécurité communiquent entre eux. L’installation de capteurs IoT (Internet des objets) permet de mesurer en temps réel l’occupation effective des bureaux ou des salles de classe, l’humidité et la qualité de l’air. Ces solutions de pilotage intelligent permettent de générer des économies immédiates allant de 15 à 25 % sur la facture énergétique. Le numérique permet ainsi d’ajuster la consommation aux besoins réels, supprimant les gaspillages inutiles dans des bâtiments inoccupés.
[À retenir]
Le meilleur capteur ne permettra aucune économie si les données ne sont ni exploitées ni partagées. On estime en effet que moins de 10 % des données produites en moyenne dans un bâtiment sont réellement utilisées.
L’intelligence artificielle au service de la maintenance prédictive
L’intelligence artificielle agit désormais comme un « super assistant » pour les gestionnaires de parc. En analysant des volumes massifs de données historisées et temps réel, l’IA est capable d’identifier des dérives de consommation ou d’anticiper des pannes avant qu’elles ne surviennent.
Cette maintenance prédictive réduit non seulement les coûts d’exploitation (jusqu’à 20 % selon certaines études), mais prolonge également la durée de vie des équipements techniques. L’IA facilite la transition vers des bâtiments « orientés services », où le confort des agents publics et des citoyens est optimisé de manière automatisée et transparente.
« Commencez par les bâtiments les plus énergivores : c’est là que le retour sur investissement sera le plus rapide. »
Accompagner la transition numérique du smart building de manière responsable et inclusive
La réussite d’un projet de smart building ne dépend pas uniquement de la technologie, mais de la capacité des organisations à maîtriser la chaîne de valeur de la donnée et à embarquer l’humain.
Maîtriser la donnée et garantir la cybersécurité
La donnée est la matière première de la performance énergétique. Sa maîtrise (collecte, stockage, analyse) constitue une nouvelle compétence stratégique que les collectivités doivent acquérir ou renforcer. Pour les services informatiques, la priorité absolue reste la cybersécurité.
À mesure que les bâtiments se connectent, ils s’exposent à des risques de cyberattaques qui pourraient paralyser des services essentiels. Il est donc impératif d’intégrer des protocoles de sécurité robustes, en suivant les recommandations d’organismes tels que l’ANSSI, pour protéger ces infrastructures critiques. En outre, les nouvelles directives européennes comme NIS2 ou le Cyber Resilience Act sont particulièrement structurantes pour le smart building.
Sobriété numérique et conduite du changement
Un projet numérique n’est vertueux que s’il est lui-même sobre. Il est crucial de favoriser des solutions numériques dont l’impact environnemental est inférieur aux gains qu’elles génèrent pour le bâtiment. Par ailleurs, la dimension humaine est le premier facteur de succès. Le développement d’une culture digitale à tous les niveaux, des élus aux agents techniques, est indispensable pour briser les silos traditionnels entre les métiers du bâtiment et ceux de l’informatique. La réussite repose sur une collaboration étroite et transversale pour répondre aux nouveaux usages attendus par les citoyens.
Et vous, où en êtes-vous ?
Votre patrimoine est-il prêt pour le smart building ?
| Oui | Non | |
| Ma collectivité connaît précisément les consommations de chacun de nos bâtiments. | ||
| La plupart de nos bâtiments sont équipés d’une GTB de classe A ou B. | ||
| Les données bâtimentaires sont centralisées et contextualisées par une nomenclature commune des espaces et des équipements. | ||
| Ma collectivité s’appuie sur un schéma directeur smart building validé par les services informatique et bâtiment. | ||
| Nos équipes et/ou nos prestataires sont formés au BIM, à l’IoT et à la cybersécurité. |
4 ou 5 « oui » ? Vous disposez déjà de bases solides.
Moins de 4 ? Faites appel à un bureau d’étude ou un AMO* smart building.
*Assistant à maîtrise d’ouvrage
Les bonnes pratiques en smart building
Le marché du smart building en France connaît une croissance soutenue, portée par une dynamique d’innovation forte et un cadre réglementaire exigeant.
Étude de cas : la stratégie smart building de la région Grand Est
La région Grand Est, lauréate des Trophées Smart Building 2025 dans la catégorie « stratégie SMART exemplaire », illustre parfaitement la transformation d’une collectivité par le numérique.
La gestion d’un parc immobilier lycéen et administratif très vaste, avec des données de consommation éparpillées et difficiles à consolider, rend le respect du décret tertiaire complexe à piloter. La région a mis en œuvre une stratégie globale visant à centraliser l’ensemble des données patrimoniales sur une plateforme unique et interopérable. L’accent a été mis sur la formation des équipes internes et sur l’utilisation des données pour prioriser les travaux de rénovation énergétique sur les sites les plus critiques. Résultat, une gouvernance de la donnée optimisée, permettant un pilotage fin des consommations en temps réel et une meilleure allocation des budgets de rénovation. Cette approche a non seulement permis des gains énergétiques rapides, mais a aussi renforcé l’expertise numérique des services techniques régionaux.
[Témoignage]
C’est ce que confirme la direction de l’immobilier et de la maîtrise d’ouvrage de la région Grand Est. « Nous sommes partis d’une feuille blanche en considérant que nous avions sur nos 3 000 bâtiments une multitude de données statiques, froides, dynamiques : des plans 2D sur l’ensemble de notre patrimoine, des maquettes numériques, du nuage de points, de la photogrammétrie, de l’open data mais aussi des données dynamiques telles que les GTB, les sondes de température dans les locaux, les compteurs de communicants. L’idée était de faire converger l’ensemble de ces données vers un hub, un jumeau numérique dynamique, pour avoir l’ambition en un seul coup d’œil de voir l’ensemble de nos bâtiments. L’objectif est de transformer la gestion du patrimoine en un système interactif, géoréférencé, prédictif et connecté. »
Le retour d’expérience de la région Grand Est :
- Centraliser toutes les données
- Construire un jumeau numérique
- Prioriser les rénovations
- Former les équipes
- Piloter les consommations en temps réel
Maîtriser le vocabulaire du smart building pour mieux communiquer avec les acteurs
La formation, un des facteurs clés de succès pour votre collectivité
Pour réussir votre transition :
- Exigez l’interopérabilité des systèmes pour éviter les solutions propriétaires fermées
- Mutualisez les infrastructures numériques pour limiter les coûts et l’impact environnemental
- Investissez massivement dans la formation
Le manque de compétences internes et de profils transverses est aujourd’hui identifié comme le principal frein à l’atteinte des objectifs climatiques.
Les compétences prioritaires à développer sont notamment :
- intégrer la cybersécurité dès la conception
- comprendre la notion de jumeau numérique du bâtiment
- définir, déployer et exploiter des tableaux de bord énergétiques
- comprendre les principes de l’IoT et de l’interopérabilité
- coordonner les travaux des équipes informatiques, des services techniques, des exploitants
Vous êtes prêt à transformer votre patrimoine immobilier ?
Découvrez le programme des formations ORSYS :
Votre plan d’action concret : par quoi commencer ?
Cette semaine :
- identifiez vos bâtiments les plus énergivores
- recensez les données déjà disponibles
- créez un comité de pilotage avec notamment les spécialistes informatiques et les services techniques
- choisissez un premier bâtiment pilote
- identifiez les compétences à développer dans vos équipes et éventuellement celles à sous-traiter
En conclusion, le smart building est un allié de poids pour atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050 et répondre aux échéances de 2030. Cependant, le constat de l’Observatoire de l’immobilier connecté et responsable (OICR) est clair : le secteur risque de prendre du retard faute de profils ayant une double compétence en bâtiment (BIM, CIM, GTB…) et en numérique (IA, IoT, cybersécurité). Pour les services informatiques, les équipes techniques et les services immobiliers, la montée en compétences n’est donc plus une option. C’est une condition sine qua non de la réussite des politiques publiques de transitions énergétique et numérique.
